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房市成交活跃 房价涨幅明显 投资加速回升[第011期]
来源: 发布日期: 2017-05-19 作者: 张万鋆 刘 波

—当前张家界市房地产市场运行情况分析

 

今年来,受房市政策宽松、收入稳定增长、发展预期向好等多重因素的叠加影响,全市房地产市场呈现销售火爆、房价上涨、投资回升和库存减少的良好状况,房地产市场整体平稳健康发展,但仍存在金融风险转嫁、非住宅积压较多、市场秩序不规范等问题,需要重点关注。

一、基本运行情况

(一)房地产市场成交活跃。1-4月,张家界市房地产市场延续了去年以来的良好势头,商品房销售保持量价齐升的局面,全市累计实现商品房销售面积17.1万平方米,同比增长14.5%,比去年同期提高10.5个百分点,实现商品房销售额7.4亿元,同比增长34.1%。从相关部门了解到,由于全市大力实施棚户区改造,实行货币补偿的群体成为了购买存量房的重要力量,市中心城区地段较好的楼盘已基本形成“一房难求”的局面。

 

(二)房地产开发投资短期加速回升。根据全国房地产投资平稳增长的原因分析,主要是去年的一个周期性延续效应,那么张家界的房地产开发投资也整体符合这一共性趋势,但又带有个性特点,从去年4月份至10月份是房地产商整体加速投资的阶段,同时政府主导的棚户区改造等项目开工使房地产投资急剧增长,到下半年以后基本形成一个温和增长态势,到今年4月份,房地产投资又呈现急剧增长阶段,1-4月房地产开发投资同比上涨了40.6%,4月份当月更是完成投资额超过4亿元。


 

(三)房地产去库存效果明显。4月末,全市商品房待售面积24.5万平方米,同比减少32.8万平方米,房地产库存创近3年最低水平,这一定程度反映通过降低首付比例、棚户区改造、货币安置等多重手段房地产去库存工作取得了明显效果。一方面是商品房市场成交活跃,1-4月,全市累计商品房销售面积17.1万平方米,同比增长14.5%,实现销售额7.4亿元,增长34.1%。另一方面是房屋竣工面积大幅萎缩。前4月全市房屋竣工面积仅有11322平方米,同比大幅下降95%。

 

 

(四)商品房价格涨幅较大。根据房管部门调查数据显示,今年1-4月张家界市中心城区的商品房销售均价为5066元/㎡,同比增长15.04%,其中住宅均价4477元/㎡,同比增长18%,增长幅度非常明显。

    (五)房地产贷款快速增长。受供求关系影响,导致房价出现阶段性上涨已成事实,从而导致大量信贷资金进入房地产领域。根据人民银行统计数据显示,近十年,全市房地产贷款余额平均增速为19.1%,高于同期各项贷款平均增速4个百分点。从3月末的银行数据看,全市房地产贷款余额108.9亿元,同比增长14.3%,房地产贷款占各项贷款余额的比重为23.6%,较去年年底上升0.7个百分点,仅次于2015年水平,这一定程度反映银行信贷资金在房地产市场的流动处于较高水平。

二、值得关注的问题

一是楼盘区域性现象突出。房地产销售情况基本形成一个共识:那就是地段良好、房型合适、配套完善的楼盘销售形势火爆,基本没有库存,相反地理位置较偏、配套不完善以及受融资风险导致证件不能登记等因素影响的楼盘销售较差,库存压力就较大。如我市东方明珠楼盘一期共开发2300多套房,在当前全市房地产销售形势看好的背景下,累计销售率仍然不足40%,商品房库存较多。

二是非住宅积压相对较多。从1-4月份的数据分析,全市商品销售面积和待售面积分别为17.1万m2和24.5万m2,同比分别增长14.5%和下降57%,商品房库存较2016年末减少26万平方米。在不考虑房地产新开工、新竣工、已出让土地等尚未结转以及未来形成动态库存的情况下,全市商品房库存去化周期仅为5.5个月(2016年月均商品房销售面积49164 m2),基本上不存在库存压力。而非住宅销售则相对有一定压力,同样在不考虑动态库存影响下,按照目前“非住宅7.7万m2库存量”和“2016年月均销售面积4312 m2”来测算,全市非住宅库存去化周期为17.8个月。

三是房地产销售市场还有待规范。张家界作为享誉国际国内的旅游城市,随着全域旅游的开枝散叶和细化深耕,旅游市场呈现旺盛生命力,同时随着张吉怀和黔张常高铁的项目落地,航空网、铁路网、公路网“三网融合”的大交通格局势必形成,张家界即将成为武陵山片区的综合交通枢纽城市渐成共识,因此社会民众及投资客商对经济社会发展的预期和地产增值潜力也普遍看好,这些叠加的利好要素不排除会导致开发商以及投机者出现炒作、捂盘等行为,制造房源紧张气氛,从而达到哄抬房价的目的,亟需政府及主管部门整顿规范。

三、对策建议

中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的,不是用来炒的”总体定位,仅靠自身调节很难保证其健康发展,因此既要抑制房地产过多泡沫,又要防范市场大起大落。

(一)加强调控监管,规范房市秩序。要综合运动金融、土地、财税等手段,加强对房地产商和购买者的监管,形成有效约束机制,打击投机性购房、恶意哄抬价格等行为,确保房地产价格不出现大起大落的现象。

(二)加强风险防控,维护金融稳定。房地产市场火爆的

同时,企业及信贷资金进入房地产积极性增强,同时也可能集聚民间借贷风险,向正规金融机构转嫁。要加强对世雄房地产、东风金地置业、明强置业、联拓置业等房地产开发企业的动态跟踪,严防新的以物抵债等可能导致金融风险的现象发生。

(三)搞好后续规划,实现有效供给。张家界的房地产发展必须与市情搞好结合,要紧紧依靠全域旅游发展“旅游+地产”的房地产模式,在后续土地供应、房屋设计等环节要更多注入文化、体育、养老等主题元素,开发更多契合市场需求的多元化楼盘。

(四)完善配套政策,统筹城乡居民。随着城乡一体化改革深入推进,农民变市民步伐正在加快,农民在城市买房后是否能够享受与城镇居民同等的政策保障?所以政府要为农民市民化提供良好的服务,要加快统筹城乡居民在养老、医疗、教育等方面的问题,解决进城农民的后顾之忧,让农民真正在城市安居乐业。

 

 

承 办:综合科

执 笔:张万 刘  波

审 核: 张万