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全市上半年房地产投资增长70.5%[第09期]
来源: 发布日期: 2019-08-08 作者: 张鸿辉 刘 君

今年上半年,受房市政策宽松、发展预期向好、新进项目助力等多重因素的叠加影响,我市房地产市场呈现投资大幅上涨、销售火爆的良好状况,但仍存在项目单一、非住宅积压较多、缺少品牌企业入驻、市场秩序不规范等问题,需引起关注。

一、基本运行情况

(一)房地产开发投资高幅增长。今年上半年,我市房地产投资保持高位运行态势,2月至6月累计增速分别为58.2%、26.3%、35.9%、78.3%、70.5%,增速位次保持在全省前列,其中5月、6月连续排全省第一。2017年4月至10月,在政府主导的棚户区改造推动下,全市房地产投资进入井喷式加速阶段,2018年基本形成一个温和增长态势。今年上半年,房地产投资又呈现高幅增长态势,新增入库27个房地产投资项目,二季度房地产开发投资同比增长70.5%,完成投资额超过46亿元,成为拉动全市投资总量增长的主要支撑。

(二)房地产去库存效果明显。上半年,全市商品房销售面积49.2万平方米,实现销售额30.8亿元,增长1.8%。商品房待售面积11.4万平方米,比2016年、2017年、2018年同期分别减少46.2万㎡、14.1万㎡、0.6万㎡,较2018年末减少1.8万平方米,房地产库存创近4年来最低水平。在不考虑房地产新开工、新竣工、已出让土地等尚未结转以及未来形成动态库存的情况下,基本上不存在库存压力。

(三)商品房价格平稳上涨。二季度,张家界市中心城区的商品房销售均价为7396元/㎡,同比增长16.95%,其中住宅均价6679元/㎡,同比增长7.2%,增长幅度比较明显。根据1-5月省统计局数据显示,张家界市房价上涨的幅度仅次于长株潭地区。

二、值得关注的问题

(一)非住宅积压相对较多。从二季度的数据分析,全市商品房待售面积为11.4万m2,其中,商业营业性用房2.8万m2,其他性面积2.4万m2,占全市待售面积的54.3%,城区周边的楼盘存在门面和写字楼积压的情况,非住宅销售则相对有一定压力。

(二)楼盘区域性现象不平衡。地段良好、房型合适、配套完善的楼盘销售形势火爆,基本没有库存,地理位置较偏、配套不完善以及受融资风险导致证件不能登记等因素影响的楼盘销售较差,库存压力较大。比如知名品牌楼盘山水印象澜庭、天门一号出现没有正式销售但已预交定金抢购一空的现象。

(三)房地产销售市场有待规范。张家界作为享誉国际国内的旅游城市,旅游市场呈现旺盛生命力,同时随着张吉怀和黔张常高铁即将在近两年建成通车,航空网、高速铁路网、高速公路网“三网融合”的大交通格局势必形成,张家界即将成为武陵山片区的综合交通枢纽城市已成共识,因此社会民众及投资客商对经济社会发展的预期和地产增值潜力也普遍看好,这些叠加的利好因素之下,部分开发商以及投机者出现炒作、捂盘等行为,制造房源紧张氛围,从而达到哄抬房价的目的,建议政府及主管部门关注并整顿规范。

三、对策建议

(一)加强调控监管,规范房市秩序。综合运用金融、土地、财税等手段,加强对房地产商和购买者的监管,形成有效约束机制,防范投机性购房、恶意哄抬价格等行为,确保房地产价格不出现大起大落的现象。

(二)加强风险防控,维护金融稳定。房地产市场火爆的同时,企业及信贷资金进入房地产积极性增强,同时也集聚民间借贷风险,向正规金融机构转嫁。建议加强对世雄房地产、东风金地置业、明强置业、联拓置业等房地产开发企业的动态跟踪,严防新的以物抵债等可能导致金融风险的现象发生。

(三)搞好后续规划,实现有效供给。张家界的房地产发展必须与市情紧密结合,紧紧依靠全域旅游发展“旅游+地产”的房地产模式,在后续土地供应、房屋设计等环节更多注入文化、体育、养老等主题元素,开发更多契合市场需求的多元化楼盘。

(四)完善配套政策,城乡统筹发展。随着城乡一体化改革深入推进,农民变市民步伐加快,农民在城市购房后能否享受与城镇居民同等的政策保障值得关注,政府要为农民市民化提供良好的服务,统筹解决城乡居民在养老、医疗、教育等方面的问题,解决进城农民的后顾之忧,让农民真正在城市安居就业。